Вопрос: Являюсь ИП. Субарендую помещение в торговом центре с 2006 года под аптеку. Договор субаренды краткосрочный т.е. менее года, согласован с собственником. Ежегодно после окончания срока субаренды договор составлялся новый. Сейчас за месяц до окончания очередного договора меня уведомили об освобождении помещения в связи с прекращением договора субаренды (других причин нет). Какие действия мне как добросовестному субарендатору необходимо предпринять, чтобы отстоять свое преимущественное право на это помещение? Могу ли я продолжать свою деятельность в данном помещении? Как обжаловать данное решение субарендодателя? Имеет ли право субарендодатель в случае добросовестного исполнения мною обязательств по договору субаренды выгнать меня из помещения? Если все-таки субарендодатель прав: куда и в какие сроки я должна сообщить о закрытии аптеки и как правильно уволить сотрудников? («Нормативные акты и комментарии для фармации», 2012, N 7-8)
«Нормативные акты и комментарии для фармации», 2012, N 7-8
Вопрос: Являюсь ИП. Субарендую помещение в торговом центре с 2006 года под аптеку. Договор субаренды краткосрочный т.е. менее года, согласован с собственником. Ежегодно после окончания срока субаренды договор составлялся новый. Сейчас за месяц до окончания очередного договора меня уведомили об освобождении помещения в связи с прекращением договора субаренды (других причин нет). Какие действия мне как добросовестному субарендатору необходимо предпринять, чтобы отстоять свое преимущественное право на это помещение? Могу ли я продолжать свою деятельность в данном помещении? Как обжаловать данное решение субарендодателя? Имеет ли право субарендодатель в случае добросовестного исполнения мною обязательств по договору субаренды выгнать меня из помещения? Если все-таки субарендодатель прав: куда и в какие сроки я должна сообщить о закрытии аптеки и как правильно уволить сотрудников?
Ответ: В соответствии с частью 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Согласно части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Таким образом, для продолжения работы аптеки в помещении торгового центра индивидуальный предприниматель должен сообщить арендодателю о своем намерении заключить договор субаренды на новый срок. Если в установленный договором или в разумный срок предприниматель не уведомил арендодателя о таком намерении, последний вправе прекратить договор субаренды в связи с окончанием срока субаренды. Понятие разумного срока уведомления арендодателя действующим законодательством не определено и является оценочным. В случае возникновения судебного спора по этому вопросу с арендодателем размер разумного срока будет определяться судом. В случае прекращения договора субаренды и закрытия аптеки в связи с этим обстоятельством индивидуальный предприниматель в соответствии с нормами Федерального закона РФ от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (в ред. от 21.11.2011) обязан представить в лицензирующий орган заявление либо о переоформлении лицензии в связи с прекращением деятельности по одному из адресов мест ее осуществления, указанному в лицензии (ч. 8 ст. 18 Закона — в случае, если ИП осуществляет фармацевтическую деятельность по нескольким адресам) либо о прекращении лицензируемого вида деятельности (п. 1 ч. 13 ст. 20 Закона — в случае, если место осуществления деятельности единственное). В соответствии с частью 14 статьи 20 Закона N 99-ФЗ заявление о прекращении деятельности подается не позднее, чем за пятнадцать календарных дней до дня фактического прекращения лицензируемого вида. Срок для подачи заявления о переоформлении лицензии в случае прекращения деятельности по одному из адресов Законом не установлен. По-видимому, он должен быть таким же, как и в случае полного прекращения лицензируемой деятельности. Увольнение сотрудников в связи с прекращением договора субаренды и закрытием аптеки в описанном в тексте вопроса случае производится по основанию, предусмотренному частью 2 статьи 81 Трудового кодекса РФ в связи с сокращением численности или штата работников индивидуального предпринимателя. Такое увольнение допускается, если невозможно перевести работника с его письменного согласия на другую имеющуюся у работодателя работу (как вакантную должность или работу, соответствующую квалификации работника, так и вакантную нижестоящую должность или нижеоплачиваемую работу), которую работник может выполнять с учетом его состояния здоровья. При этом работодатель обязан предлагать работнику все отвечающие указанным требованиям вакансии, имеющиеся у него в данной местности. Не допускается увольнение работника по инициативе работодателя (за исключением случая ликвидации организации либо прекращения деятельности индивидуальным предпринимателем) в период его временной нетрудоспособности и в период пребывания в отпуске. Расторжение трудовых договоров с работниками следует осуществлять с учетом требований, установленных Главой 27 ТК РФ «Гарантии и компенсации работникам, связанные с расторжением трудового договора».
Директор юридической
компании «Юнико-94»
М.И.МИЛУШИН
28.03.2012
