Вопрос: Аптечный магазин заключил договор аренды нежилого помещения на срок 11 месяцев. Отдел лицензирования фармацевтического отдела Администрации города требует, чтобы этот договор был зарегистрирован в регистрационной палате города, иначе якобы он не имеет силы. Правомерны ли эти требования? (Консультация эксперта, 1999)
Вопрос: Аптечный магазин заключил договор аренды нежилого помещения на срок 11 месяцев. Отдел лицензирования фармацевтического отдела Администрации города требует, чтобы этот договор был зарегистрирован в регистрационной палате города, иначе якобы он не имеет силы. Правомерны ли эти требования?
Ответ: К сожалению, на этот вопрос в настоящее время дать однозначный ответ затруднительно. Дело в том, что п. 2 ст. 609 ГК РФ ввел правило о государственной регистрации договора аренды недвижимости, если иное не установлено законом. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Из этого определения следует, что жилые и нежилые помещения также должны рассматриваться как недвижимость, поскольку перемещение их «без несоразмерного ущерба их назначению» произвести нельзя. Нежилые помещения названы среди недвижимого имущества и в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года N. 122-ФЗ. П. 2 ст. 651 ГК РФ в порядке исключения из общего правила, установленного нормой п. 2 ст. 609 Кодекса, предусматривает необходимость регистрации договора аренды здания или сооружения только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Вот именно эта формулировка, а точнее отсутствие в ней прямого упоминания таких объектов аренды, как часть здания, сооружения или отдельных помещений, и дает основание различным государственным органам, а также отдельным ученым настаивать на необходимости государственной регистрации подобных договоров независимо от срока, на который они заключаются. При этом, правда, не учитывается, что общепринятым является деление зданий на помещения, имеющие самостоятельный выход и вход в места общего пользования здания, дома или на улицу. Эта техническая возможность имеет и юридическое значение — выделенная часть здания (отдельное помещение или комплекс таких помещений) может быть предметом самостоятельного договора купли-продажи или аренды. И, по логике, правовой режим части здания не может быть более жестким, чем правовой режим целого здания. В этой связи многие специалисты прямо указывают, что договоры аренды нежилых помещений подлежат государственной регистрации только в том случае, если заключены на срок не менее года. Заметим, что в этом вопросе пока не сложилось и определенной судебной практики. Кроме того, конкретное положение о лицензировании фармацевтической деятельности в вашем городе может предусматривать необходимость регистрации договора аренды (как это имеет место в Москве) или предусматривать необходимость иметь договор аренды, заключенный на весь срок действия лицензии.
Директор юридической фирмы
ЗАО «Юнико-94»
М.И.МИЛУШИН
07.1999
