Вопрос: Аптека арендует помещение. Меняется собственник. Нужно ли оформлять доп. соглашение о смене собственника и с кем — новым или старым собственником? С какого момента законно платить арендную плату новому собственнику — с момента уведомления, даты договора купли-продажи или даты регистрации права собственности? (Консультация эксперта, 2013)
Вопрос: Аптека арендует помещение. Меняется собственник. Нужно ли оформлять доп. соглашение о смене собственника и с кем — новым или старым собственником? С какого момента законно платить арендную плату новому собственнику — с момента уведомления, даты договора купли-продажи или даты регистрации права собственности?
Ответ: Согласно части 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ переход к другому лицу права собственности либо хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно — арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на нормах статей 382, 387 ГК РФ. При этом арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления средств. В соответствии с частью 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск неблагоприятных последствий. В указанной в тексте вопроса ситуации оформляется дополнительное соглашение с новым собственником, в котором указывались бы его банковские и другие реквизиты. Возможно также, что продавец недвижимости оформит с покупателем договор уступки права требования арендной платы с арендатора. Тогда новый собственник будет действовать на основании этого договора и внесения изменений в договор аренды не потребуется. Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Частью второй этой же статьи уточняется, что заключение договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Согласно части 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Таким образом, платить арендную плату новому собственнику надлежит только после государственной регистрации перехода права собственности.
Юрисконсульт юридической
компании «Юнико-94»
Н.И.СТРЕЛКИНА
07.11.2013
