Вопрос: Аптечное учреждение арендует помещение, в договоре аренды в статье «Срок действия договора» арендодатель указывает, что «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует в течение 11 месяцев. Договор считается пролонгированным на прежних условиях на последующие 11 месяцев, если одна из сторон не заявит о его прекращении не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия Договора. Количество таких пролонгаций Договора не ограничено». Какие необходимо предпринимать действия сторон Договора аренды по истечении 11 месяцев с момента подписания Договора? («Аптечный бизнес», 2014, N 2)

«Аптечный бизнес», 2014, N 2

Вопрос: Аптечное учреждение арендует помещение, в договоре аренды в статье «Срок действия договора» арендодатель указывает, что «Настоящий договор вступает в силу с момента подписания обеими сторонами и действует в течение 11 месяцев. Договор считается пролонгированным на прежних условиях на последующие 11 месяцев, если одна из сторон не заявит о его прекращении не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия Договора. Количество таких пролонгаций Договора не ограничено». Какие необходимо предпринимать действия сторон Договора аренды по истечении 11 месяцев с момента подписания Договора?

Ответ: В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, договор аренды помещения, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит. Пролонгированный договор аренды помещения, заключенный на срок менее одного года, также не подлежит государственной регистрации. В пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» разъясняется, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ. По окончании первоначального срока действия договора между сторонами автоматически начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании договор аренды не подлежит государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) — менее одного года. Обращаем внимание на то, что в договоре аренды можно вообще не согласовывать условие о сроке действия договора (заключить договор на неопределенный срок). В пункте 11 вышеприведенного Информационного письма Президиума ВАС РФ разъясняется, что договор аренды здания, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года. Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Таким образом:
— при продлении договора аренды помещения, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после первоначального срока аренды отношения сторон регулируются уже новым договором аренды, который аналогичен старому, но действует уже на следующие 11 месяцев с последующей пролонгацией. Этот договор также не подлежит государственной регистрации; — если договор аренды помещения, заключенный на срок менее одного года, продлить на неопределенный срок, данный договор не будет подлежать государственной регистрации. Следовательно, если по истечении 11 месяцев со дня подписания договора аренды ни одна из сторон договора не уведомила о намерении расторгнуть договор, договор считается автоматически пролонгированным, в государственной регистрации не нуждается, никаких действий сторонами предпринимать не нужно.

Аудитор юридической
компании «Юнико-94»
И.Л.ТИТОВА
12.12.2013