Что происходит на рынке фармацевтической складской недвижимости
Почему склады в дефиците
На рынке складской недвижимости отмечается дефицит. По оценкам аналитиков Nikoliers, на конец III квартала 2024 года в Москве было вакантно лишь 0,8% складов от общего числа (классы А и B). Это результат роста потребительской активности, развития маркетплейсов и традиционных ритейлеров, за которыми не поспевают темпы строительства новых объектов. Все это повлияло и на сегмент специализированных фармацевтических складов. Тем более что текущая геополитическая ситуация потребовала от фармпроизводителей пересмотра логистических цепочек обеспечения производства сырьем и материалами, а также увеличения запасов на складах для стабильного обеспечения выпуска жизненно важных препаратов, констатировали в пресс-службе Biocad.
Усилившийся дисбаланс спроса и предложения на рынке складской недвижимости привел к росту средней ставки аренды, которая достигла уровня 10—12 тыс. руб./м² в год без учета НДС и операционных расходов (для сравнения: в 2022 году стоимость аренды составляла около 4,5 тыс. руб.). Некоторые новые склады сдаются по ставке 15 тыс. руб., а эксплуатационные расходы на эти объекты оцениваются в 2 тыс. руб. и выше. Девелоперы предлагают более выгодную ставку аренды только при условии высокой ежегодной индексации и заключении договора на срок от 10 лет. С учетом нестабильности на это могут пойти немногие игроки рынка.
|
Основные индикаторы рынка складской недвижимости, III квартал 2024 года (классы A и B) |
|||
|
Показатель |
Москва |
Санкт-Петербург |
Регионы |
|
Объем готового предложения, тыс. м² |
24 256 |
5323 |
14 905 |
|
Объем ввода, тыс. м² |
703 |
577 |
1006 |
|
Доля вакантных площадей, % |
0,8 |
0,7 |
1,6 |
Источник: Nikoliers
«Проблема устойчивого роста цен на аренду складской недвижимости, к сожалению, существует, однако лишь частично обусловлена нехваткой площадей, — заявил «ФВ» директор по управлению цепями поставок «Герофарм» Денис Дугин. — Первостепенно мы связываем этот рост с дефицитом трудовых ресурсов и уровнем инфляции в стране».
Кадровый голод затрагивает всю отрасль логистики, но в фармлогистике все еще сложнее из-за высоких требований к сотрудникам, которые работают с лекарственными средствами, подчеркнул управляющий директор фармацевтического 3PL-оператора NC Logistic Гарольд Власов.
«Линейный складской персонал должен знать и неукоснительно соблюдать требования GDP, регулярно проходить обучение. Не забывайте о том, что ему зачастую приходится работать в условиях перепадов температур из-за режимов хранения термолабильных препаратов», — сказал эксперт.
О проблеме текучки кадров рассказал генеральный директор ООО «Сантэнс Логистик Груп» Юрий Петров.
«Нередко ценный персонал, в обучение которого было вложено немало ресурсов, переманивают к себе на терминалы маркетплейсы, имеющие больше возможностей по оплате труда. Гонка зарплат не может продолжаться бесконечно, поэтому крайне актуальной становится автоматизация бизнес-процессов. Это позволит выполнять тот же объем работ с меньшим числом персонала», — констатировал Петров.
По его мнению, если несколько лет назад стоимость труда была относительно невысокой и автоматизация представлялась экономически нецелесообразной, то сегодня она — прямая экономическая потребность. Визит делегации компании на одну из крупнейших международных выставок в области складских технологий в Шанхае и посещение местных складов в конце прошлого года показали, что будущее складской логистики России тесно связано с Китаем, роботизацией складов и интеграцией передовых IT-решений.
Роботизировать фармацевтический склад — дорогое удовольствие, и инвестиции, вероятно, окупятся лишь в долгосрочной перспективе, признал Власов. Но альтернативы нет.
«Роботы смогут взять на себя выполнение стандартных, однотипных операций, и в результате появятся новые складские профессии, а текущие — трансформируются, — заявил эксперт. — Но какими бы продвинутыми ни были роботы, полностью заменить складских сотрудников им не удастся».
Гарольд Власов: «Стоимость стеллажной рамы, которая является базовым складским оборудованием, увеличилась на 40% по сравнению с прошлым годом. Высотный штабелер из Европы раньше продавали по цене 85 тыс. евро, сейчас — за 127 тыс. евро предлагается аналогичная, но уступающая по характеристикам модель из Китая. На фоне ограниченного предложения на рынке критично подорожали источники бесперебойного питания, необходимые для каждого склада, особенно мультитемпературного»
Какие есть решения
Фармпроизводители могут получить новые склады четырьмя способами. Первый вариант — построить собственный склад. По такому пути идут крупные игроки. Так, на курганском заводе «Биннофарм Групп» идет активное строительство складского комплекса, который обеспечит компанию дополнительным пространством для хранения, когда в этом будет необходимость. Сейчас компания обеспечена складами в полной мере. Этому способствовал и тот факт, что «Биннофарм Групп» минимизировала закупки впрок. «Уверенность в партнерах, которые обеспечивают нас необходимым сырьем и оборудованием, позволяет не совершать лишних трат», — добавили в компании.
В Biocad пояснили, что производственные и складские помещения компании спроектированы с учетом масштабирования деятельности, в том числе предусмотрен рост потребности в площадях. Сейчас производитель располагает необходимым объемом собственных складских комплексов.
Однако небольшим фармпроизводителям дорого и невыгодно строить собственные складские объекты из-за высокой ключевой ставки и значительного удорожания материалов, убежден Власов.
«Кроме того, при запуске собственного склада приходится самостоятельно закупать все дополнительное оборудование, включая холодильные и морозильные камеры, что непросто из-за небольшого выбора на рынке и высокой цены», — заявил эксперт.
Второй вариант — арендовать склад напрямую у девелопера, что затруднительно из-за низкой вакансии, дороговизны складского оборудования и нехватки персонала.
Третий вариант — арендовать склад у специализированного 3PL-оператора (от англ. third party logistics) и передать логистику на аутсорсинг.
«Основная тенденция 2024 года — укрепление позиций отечественных игроков, которые обращаются к нам за услугами ответственного хранения, — акцентировал Власов. — Кроме того, есть запросы от компаний из дружественных стран. При этом никто из наших зарубежных партнеров за последние три года не ушел».
По его наблюдениям, в прошлом году клиенты 3PL-операторов в основном заключали новые договоры на срок от года и более с учетом опции последующей пролонгации. Прежде период действия первичного контракта в среднем составлял не менее двух-пяти лет, но из-за нестабильности и трудности прогнозирования складского рынка этот срок существенно сократился.
«Мы планируем расширить площади в текущих логистических парках, а также ищем новые объекты», — поделился планами Власов.
Четвертый вариант — комбо. Например, «Герофарм» использует не только собственные складские помещения, но и активно сотрудничает с 3PL-провайдерами, сообщил Дугин.
«Заключение долгосрочных контрактов и установление партнерских отношений позволяет нам контролировать и удерживать стоимость данных услуг в пределах прогнозируемых значений», — подытожил эксперт «Герофарм».
Каковы последствия
Дефицит складской недвижимости, резкий рост арендных ставок и затрат на оплату труда оказывают негативное влияние на стоимость складской логистики и весь фармрынок, уверен Петров. По его словам, это приводит к снижению маржинальности бизнеса, что особенно критично для небольших компаний, к увеличению себестоимости продукции и, как следствие, к росту цен для конечного потребителя.
Из-за отсутствия складских площадей некоторые компании вынуждены хранить свои товарные запасы не на производственных, а на фармацевтических складах, что регулятор может признать нарушением. Насколько распространена подобная практика, выяснить не удалось: в ответе Минпромторга на соответствующий запрос «ФВ» такая статистика не приводится. При этом в ведомстве пояснили, что производители могут осуществлять продажу лекарственных средств или передавать их в установленном законодательством порядке оптовым компаниям, аптекам и индивидуальным предпринимателям. Таким образом, хранение лекарственных препаратов, введенных в гражданский оборот, организацией, осуществляющей фармдеятельность, возможно после факта отчуждения-реализации (продажа или передача, в установленном законодательством порядке) продукции, произведенной фармпроизводителем.
С точки зрения правил GMP хранение готового лекарственного препарата до его реализации поставщику является одной из стадий производственного процесса, напомнила старший юрист «Пепеляев Групп» Таисия Кубрина. Поэтому правила GMP в том числе регламентируют требования к складским помещениям и условиям хранения таких препаратов.
«Правилами предусмотрено, что при передаче любой деятельности по производству на аутсорсинг компания-заказчик должна убедиться, что исполнитель соответствует всем требованиям GMP (имеет соответствующий сертификат соответствия). Привлечение внешнего склада для хранения продукции фактически является передачей деятельности на аутсорсинг», — резюмировала Кубрина. По ее словам, невыполнение правил GMP сопряжено с высокими рисками для фармпроизводителя, в том числе штрафами, приостановлением сертификата GMP или лицензии на производство, приостановлением обращения продукции и т.д.
По оценкам Nikoliers, за девять месяцев 2024 года инвестиции в складской сегмент составили 116 млрд руб., что является историческим максимумом для сегмента за всю историю рынка капиталов и превышает сумму вложений в этот сегмент за весь 2023 год практически в два раза.
За последние 10 лет в складском сегменте в среднем заключалось три сделки за квартал, но в III квартале 2024 года установлен рекорд — 14 таких сделок. Причина — активизация закрытых паевых инвестиционных фондов и околобанковских структур, которые помимо готовых объектов приобретают и строящиеся комплексы, которые уже законтрактованы на долгосрочный период.
Согласно прогнозу Precedence Research, объем мирового рынка фармацевтической логистики увеличится с 94,26 млрд долл. в 2024 году до 102,56 млрд долл. в 2025-м и, как ожидается, достигнет около 219,1 млрд долл. к 2034 году. Среднегодовой темп роста составит 8,8%. Лидерство сохранит Европа (порядка 40% мирового рынка в 2024 году с объемом в 34,88 млрд долл., а к 2034 году, по прогнозам, — около 82,16 млрд долл. Среднегодовой темп роста — 8,95%).
Этот материал опубликован в газете «ФВ» №5 (1164) от 11.03.2025 под заголовком «Нескладно получается».
Почему склады в дефиците
На рынке складской недвижимости отмечается дефицит. По оценкам аналитиков Nikoliers, на конец III квартала 2024 года в Москве было вакантно лишь 0,8% складов от общего числа (классы А и B). Это результат роста потребительской активности, развития маркетплейсов и традиционных ритейлеров, за которыми не поспевают темпы строительства новых объектов. Все это повлияло и на сегмент специализированных фармацевтических складов. Тем более что текущая геополитическая ситуация потребовала от фармпроизводителей пересмотра логистических цепочек обеспечения производства сырьем и материалами, а также увеличения запасов на складах для стабильного обеспечения выпуска жизненно важных препаратов, констатировали в пресс-службе Biocad.
Усилившийся дисбаланс спроса и предложения на рынке складской недвижимости привел к росту средней ставки аренды, которая достигла уровня 10—12 тыс. руб./м² в год без учета НДС и операционных расходов (для сравнения: в 2022 году стоимость аренды составляла около 4,5 тыс. руб.). Некоторые новые склады сдаются по ставке 15 тыс. руб., а эксплуатационные расходы на эти объекты оцениваются в 2 тыс. руб. и выше. Девелоперы предлагают более выгодную ставку аренды только при условии высокой ежегодной индексации и заключении договора на срок от 10 лет. С учетом нестабильности на это могут пойти немногие игроки рынка.
|
Основные индикаторы рынка складской недвижимости, III квартал 2024 года (классы A и B) |
|||
|
Показатель |
Москва |
Санкт-Петербург |
Регионы |
|
Объем готового предложения, тыс. м² |
24 256 |
5323 |
14 905 |
|
Объем ввода, тыс. м² |
703 |
577 |
1006 |
|
Доля вакантных площадей, % |
0,8 |
0,7 |
1,6 |
Источник: Nikoliers
«Проблема устойчивого роста цен на аренду складской недвижимости, к сожалению, существует, однако лишь частично обусловлена нехваткой площадей, — заявил «ФВ» директор по управлению цепями поставок «Герофарм» Денис Дугин. — Первостепенно мы связываем этот рост с дефицитом трудовых ресурсов и уровнем инфляции в стране».
Кадровый голод затрагивает всю отрасль логистики, но в фармлогистике все еще сложнее из-за высоких требований к сотрудникам, которые работают с лекарственными средствами, подчеркнул управляющий директор фармацевтического 3PL-оператора NC Logistic Гарольд Власов.
«Линейный складской персонал должен знать и неукоснительно соблюдать требования GDP, регулярно проходить обучение. Не забывайте о том, что ему зачастую приходится работать в условиях перепадов температур из-за режимов хранения термолабильных препаратов», — сказал эксперт.
О проблеме текучки кадров рассказал генеральный директор ООО «Сантэнс Логистик Груп» Юрий Петров.
«Нередко ценный персонал, в обучение которого было вложено немало ресурсов, переманивают к себе на терминалы маркетплейсы, имеющие больше возможностей по оплате труда. Гонка зарплат не может продолжаться бесконечно, поэтому крайне актуальной становится автоматизация бизнес-процессов. Это позволит выполнять тот же объем работ с меньшим числом персонала», — констатировал Петров.
По его мнению, если несколько лет назад стоимость труда была относительно невысокой и автоматизация представлялась экономически нецелесообразной, то сегодня она — прямая экономическая потребность. Визит делегации компании на одну из крупнейших международных выставок в области складских технологий в Шанхае и посещение местных складов в конце прошлого года показали, что будущее складской логистики России тесно связано с Китаем, роботизацией складов и интеграцией передовых IT-решений.
Роботизировать фармацевтический склад — дорогое удовольствие, и инвестиции, вероятно, окупятся лишь в долгосрочной перспективе, признал Власов. Но альтернативы нет.
«Роботы смогут взять на себя выполнение стандартных, однотипных операций, и в результате появятся новые складские профессии, а текущие — трансформируются, — заявил эксперт. — Но какими бы продвинутыми ни были роботы, полностью заменить складских сотрудников им не удастся».
Гарольд Власов: «Стоимость стеллажной рамы, которая является базовым складским оборудованием, увеличилась на 40% по сравнению с прошлым годом. Высотный штабелер из Европы раньше продавали по цене 85 тыс. евро, сейчас — за 127 тыс. евро предлагается аналогичная, но уступающая по характеристикам модель из Китая. На фоне ограниченного предложения на рынке критично подорожали источники бесперебойного питания, необходимые для каждого склада, особенно мультитемпературного»
Какие есть решения
Фармпроизводители могут получить новые склады четырьмя способами. Первый вариант — построить собственный склад. По такому пути идут крупные игроки. Так, на курганском заводе «Биннофарм Групп» идет активное строительство складского комплекса, который обеспечит компанию дополнительным пространством для хранения, когда в этом будет необходимость. Сейчас компания обеспечена складами в полной мере. Этому способствовал и тот факт, что «Биннофарм Групп» минимизировала закупки впрок. «Уверенность в партнерах, которые обеспечивают нас необходимым сырьем и оборудованием, позволяет не совершать лишних трат», — добавили в компании.
В Biocad пояснили, что производственные и складские помещения компании спроектированы с учетом масштабирования деятельности, в том числе предусмотрен рост потребности в площадях. Сейчас производитель располагает необходимым объемом собственных складских комплексов.
Однако небольшим фармпроизводителям дорого и невыгодно строить собственные складские объекты из-за высокой ключевой ставки и значительного удорожания материалов, убежден Власов.
«Кроме того, при запуске собственного склада приходится самостоятельно закупать все дополнительное оборудование, включая холодильные и морозильные камеры, что непросто из-за небольшого выбора на рынке и высокой цены», — заявил эксперт.
Второй вариант — арендовать склад напрямую у девелопера, что затруднительно из-за низкой вакансии, дороговизны складского оборудования и нехватки персонала.
Третий вариант — арендовать склад у специализированного 3PL-оператора (от англ. third party logistics) и передать логистику на аутсорсинг.
«Основная тенденция 2024 года — укрепление позиций отечественных игроков, которые обращаются к нам за услугами ответственного хранения, — акцентировал Власов. — Кроме того, есть запросы от компаний из дружественных стран. При этом никто из наших зарубежных партнеров за последние три года не ушел».
По его наблюдениям, в прошлом году клиенты 3PL-операторов в основном заключали новые договоры на срок от года и более с учетом опции последующей пролонгации. Прежде период действия первичного контракта в среднем составлял не менее двух-пяти лет, но из-за нестабильности и трудности прогнозирования складского рынка этот срок существенно сократился.
«Мы планируем расширить площади в текущих логистических парках, а также ищем новые объекты», — поделился планами Власов.
Четвертый вариант — комбо. Например, «Герофарм» использует не только собственные складские помещения, но и активно сотрудничает с 3PL-провайдерами, сообщил Дугин.
«Заключение долгосрочных контрактов и установление партнерских отношений позволяет нам контролировать и удерживать стоимость данных услуг в пределах прогнозируемых значений», — подытожил эксперт «Герофарм».
Каковы последствия
Дефицит складской недвижимости, резкий рост арендных ставок и затрат на оплату труда оказывают негативное влияние на стоимость складской логистики и весь фармрынок, уверен Петров. По его словам, это приводит к снижению маржинальности бизнеса, что особенно критично для небольших компаний, к увеличению себестоимости продукции и, как следствие, к росту цен для конечного потребителя.
Из-за отсутствия складских площадей некоторые компании вынуждены хранить свои товарные запасы не на производственных, а на фармацевтических складах, что регулятор может признать нарушением. Насколько распространена подобная практика, выяснить не удалось: в ответе Минпромторга на соответствующий запрос «ФВ» такая статистика не приводится. При этом в ведомстве пояснили, что производители могут осуществлять продажу лекарственных средств или передавать их в установленном законодательством порядке оптовым компаниям, аптекам и индивидуальным предпринимателям. Таким образом, хранение лекарственных препаратов, введенных в гражданский оборот, организацией, осуществляющей фармдеятельность, возможно после факта отчуждения-реализации (продажа или передача, в установленном законодательством порядке) продукции, произведенной фармпроизводителем.
С точки зрения правил GMP хранение готового лекарственного препарата до его реализации поставщику является одной из стадий производственного процесса, напомнила старший юрист «Пепеляев Групп» Таисия Кубрина. Поэтому правила GMP в том числе регламентируют требования к складским помещениям и условиям хранения таких препаратов.
«Правилами предусмотрено, что при передаче любой деятельности по производству на аутсорсинг компания-заказчик должна убедиться, что исполнитель соответствует всем требованиям GMP (имеет соответствующий сертификат соответствия). Привлечение внешнего склада для хранения продукции фактически является передачей деятельности на аутсорсинг», — резюмировала Кубрина. По ее словам, невыполнение правил GMP сопряжено с высокими рисками для фармпроизводителя, в том числе штрафами, приостановлением сертификата GMP или лицензии на производство, приостановлением обращения продукции и т.д.
По оценкам Nikoliers, за девять месяцев 2024 года инвестиции в складской сегмент составили 116 млрд руб., что является историческим максимумом для сегмента за всю историю рынка капиталов и превышает сумму вложений в этот сегмент за весь 2023 год практически в два раза.
За последние 10 лет в складском сегменте в среднем заключалось три сделки за квартал, но в III квартале 2024 года установлен рекорд — 14 таких сделок. Причина — активизация закрытых паевых инвестиционных фондов и околобанковских структур, которые помимо готовых объектов приобретают и строящиеся комплексы, которые уже законтрактованы на долгосрочный период.
Согласно прогнозу Precedence Research, объем мирового рынка фармацевтической логистики увеличится с 94,26 млрд долл. в 2024 году до 102,56 млрд долл. в 2025-м и, как ожидается, достигнет около 219,1 млрд долл. к 2034 году. Среднегодовой темп роста составит 8,8%. Лидерство сохранит Европа (порядка 40% мирового рынка в 2024 году с объемом в 34,88 млрд долл., а к 2034 году, по прогнозам, — около 82,16 млрд долл. Среднегодовой темп роста — 8,95%).
Этот материал опубликован в газете «ФВ» №5 (1164) от 11.03.2025 под заголовком «Нескладно получается».
