Вопрос: В Архангельске двумя физическими лицами (супругами) приобретено в собственность помещение коммерческого назначения. Имущество находится в долевой собственности (60% — жена, 40% муж), изменению данный факт не подлежит. Собственники планируют сдавать данное помещение в аренду. Для этого супруг и супруга будут регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Однако в этом случае необходимо открыть два ИП, соответственно и супругу и супруге придется платить кроме 15% налога на доходы минус расходы еще и каждому за себя взносы на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование, что значительно снижает рентабельность данного арендного бизнеса. Задача: минимизировать затраты на налогообложение и обязательные взносы, в первую очередь за счет взносов на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование. Какие здесь могут быть варианты? (Консультация эксперта, 2013)

Вопрос: В Архангельске двумя физическими лицами (супругами) приобретено в собственность помещение коммерческого назначения. Имущество находится в долевой собственности (60% — жена, 40% муж), изменению данный факт не подлежит. Собственники планируют сдавать данное помещение в аренду. Для этого супруг и супруга будут регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Однако в этом случае необходимо открыть два ИП, соответственно и супругу и супруге придется платить кроме 15% налога на доходы минус расходы еще и каждому за себя взносы на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование, что значительно снижает рентабельность данного арендного бизнеса. Задача: минимизировать затраты на налогообложение и обязательные взносы, в первую очередь за счет взносов на обязательное пенсионное и обязательное медицинское страхование. Какие здесь могут быть варианты?

Ответ: Налогообложение физических лиц, сдающих в аренду помещение, может быть следующим: 1. Физическое лицо не регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя и уплачивает следующие налоги: а) Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%, причем организация, при перечислении физическому лицу арендной платы должна удержать и уплатить НДФЛ в бюджет по месту своего учета в налоговом органе (Письма Минфина России от 27.02.2013 N 03-04-06/5601, от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272 (п. 1), от 05.08.2011 N 03-04-06/3-179). Если арендует имущество физическое лицо, налог с доходов арендодатель должен задекларировать и уплатить самостоятельно. б) Налог на имущество физических лиц в соответствии с Законом РФ от 09.12.1991 N 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц» (в ред. от 23.07.2013) в) Страховые взносы физическое лицо не уплачивает в соответствии с пунктом 3 статьи 7 Федерального закона РФ от 24.07.2009 N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования» (в ред. от 02.07.2013) (далее — Закон N 212-ФЗ), так как выплаты по договорам аренды имущества страховыми взносами не облагаются. 2. Физическое лицо регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя 2.1. Применяет упрощенную систему налогообложения Если выручка от предпринимательской деятельности в 2013 году не превышает 60 млн. руб., ИП может применять упрощенную систему налогообложения (УСН): — С объектом налогообложения — доходы — налоговая ставка 6%. ИП, не производящие выплаты и иные вознаграждения физическим лицам, уменьшают сумму налога на уплаченные страховые взносы в фиксированном размере (статья 346.21 НК РФ). — С объектом налогообложение доходы, уменьшенные на величину расходов — налоговая ставка 15%. Уплаченные страховые взносы уменьшают доходы (подпункт 7 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ). Страховые взносы в пенсионный фонд и медицинский фонд будут уплачиваться в соответствии со статьей 14 Закона N 212-ФЗ в виде фиксированного взноса. 2.2. Применяет патентную систему налогообложения (ПСН) Постановлением Архангельского Собрания депутатов принят областной закон от 19.11.2012 N 574-35-ОЗ «О применении индивидуальными предпринимателями на территории Архангельской области патентной системы налогообложения…». Данный Закон вводит в действие на территории Архангельской области патентную систему налогообложения. В статье 3 вышеуказанного Закона указаны размеры потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по видам предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения. В подпункте 19.2 пункта 1 статьи 3 указан размер потенциально возможного к получению ИП дохода от сдачи в наем нежилого помещения в зависимости от площади помещения. В соответствии со статьей 346.48 НК РФ налоговая база определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению ИП годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется ПСН. Ставка налога 6% (статья 346.50 НК РФ). Порядок исчисления налога, порядок и сроки уплаты указаны в статье 346.51 НК РФ. Страховые взносы в пенсионный фонд и медицинский фонд будут уплачиваться в соответствии со статьей 14 Закона N 212-ФЗ в виде фиксированного взноса. 2.3. Применяет общий режим налогообложения В этом случае ИП уплачивает:
— НДФЛ;
— НДС;
— Налог на имущество физических лиц.
По НДФЛ ИП вправе получить профессиональный налоговый вычет в соответствии с пунктом 2 статьи 221 НК РФ в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с выполнением этих работ (оказанием услуг). Страховые взносы в пенсионный фонд и медицинский фонд будут уплачиваться в соответствии со статьей 14 Закона N 212-ФЗ в виде фиксированного взноса.

Аудитор юридической
компании «Юнико-94»
И.Л.ТИТОВА
29.11.2013