Статья. «Договор аренды помещения: правовые основы, бухгалтерский и налоговый учет» (начало) (Л.П.Полевая) («Московские аптеки», 2004, N 4)

«Московские аптеки», 2004, N 4

ДОГОВОР АРЕНДЫ ПОМЕЩЕНИЯ: ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ, БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

1. Правовое регулирование

Правовые основы арендных отношений, обязательные условия заключения договора аренды установлены гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом. Согласно ст. 609 ГК РФ, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме, если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, которое подлежит передаче в качестве объекта договора аренды. Для этого в договоре аренды необходимо указать наименование имущества, характеристику его качества, а для недвижимости — ее местонахождение, балансовую стоимость, количество арендуемых квадратных метров и другие признаки. Все эти сведения об объекте аренды, позволяющие его идентифицировать, отнесены к существенным условиям договора. При отсутствии таких данных об объекте, подлежащем передаче в качестве предмета договора аренды, условия считаются несогласованными сторонами и, как следствие, договор не может считаться заключенным. При заключении договора аренды следует обратить внимание на данные технического паспорта БТИ. Он должен быть выдан не ранее чем за шесть месяцев до заключения договора аренды. Если недвижимость застрахована, нужно ознакомиться с условиями договора страхования. Встречаются ситуации, когда арендатор берет в аренду здание либо сооружение, забывая при этом об аренде занятого им земельного участка. Может показаться, что в таких случаях земельный налог платить не надо. Ведь основанием для установления суммы налога является документ, подтверждающий право собственности, владения или пользования земельным участком в соответствии со ст. 15 Закона РФ от 11.10.91 «О плате за землю» N 1738-1 (ред. от 23.12.2003), а в такой ситуации указанного документа нет. Однако здесь необходимо учитывать положения ст. 652 ГК РФ. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В этом случае арендатор становится пользователем земли и автоматически переходит в разряд плательщиков земельного налога. Документом для начисления налога в этом случае становится договор аренды. Это подтверждено Постановлениями ВАС РФ от 17.09.02 N 5375/02 и от 10.12.02 N 5378/02. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Порядок государственной регистрации устанавливает Федеральный закон от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 09.06.03). В соответствии с п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Если стороны забудут указать в тексте договора пункты, оговаривающие вопросы капитального ремонта, то после его подписания и регистрации указанная статья ГК РФ будет напрямую регулировать отношения арендатора и арендодателя. Если арендодатель нарушит свои обязанности по проведению неотложного капитального ремонта, арендатор может произвести капитальный ремонт за счет собственных средств. Затем он имеет право требовать от арендодателя возмещения расходов. Однако возмещены они будут только в том случае, если капитальный ремонт является неотложным. В связи с этим арендатор должен представить доказательства того, что ремонт был вызван неотложной необходимостью, а арендодатель такой ремонт в разумный срок не произвел. Естественно, арендодатель должен быть уведомлен о необходимости ремонта. Чтобы арендодатель возместил все расходы, связанные с ремонтом, арендатору необходимо оформлять в установленном порядке все отношения с третьими лицами: заключать договоры, вести учет затраченных средств, отражая их в бухгалтерском учете своего предприятия. Если в тексте договора закреплены положения о капитальном ремонте, то необходимо указать, кто будет его проводить и в каком порядке профинансирует. Если проведение капитального ремонта станет осуществлять собственник, арендатор должен настаивать на внесении в договор аренды пунктов о том, как ему будут компенсированы временные неудобства, связанные с ремонтом. Если при проведении капитального ремонта последует частичное или полное приостановление деятельности предприятия, то арендатор должен оговорить, как он будет минимизировать и компенсировать свои потери. Например, стоит закрепить в договоре обязанность арендодателя заблаговременно информировать арендатора о дате начала и окончания таких работ, а также о том, какие именно работы будут проводиться непосредственно в арендуемом помещении. В случае проведения капитального ремонта за счет арендатора сторонам рекомендуется заранее уточнить и соответствующим образом отразить приложениями к договору то, что именно необходимо ремонтировать, заменять, какие работы следует проводить. Арендатор в соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. Гарантией защиты прав стороны, добросовестно выполняющей свои обязанности по договору аренды, от недобросовестных действий другой стороны является установленный ГК РФ порядок досрочного расторжения договора аренды. Смысл ст. 619 «Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя» и ст. 620 «Досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора» в том, что при наличии установленного договором срока действия договора аренды досрочное расторжение такого договора по требованию одной из сторон производится в судебном порядке. Ст. 619 и ст. 620 ГК РФ содержат перечень оснований, который не может быть сокращен. Например, условие договора аренды об отказе от прав требования расторжения договора по одному из оснований, указанных в данных статьях, является ничтожным. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнить свои обязанности в срок. Арендатор в споре о досрочном расторжении договора имеет несколько привилегированное положение. Ст. 620 прямо не обязывает предварительно письменно уведомлять арендодателя о необходимости устранения нарушений. Но в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ арендатор все-таки должен предложить арендодателю расторгнуть договор. В судебном порядке вопрос о досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя решается: — при отказе арендодателя расторгнуть договор во внесудебном порядке; — в случае отсутствия ответа на предложение о расторжении в установленный в этом документе срок. В соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610). Аренда государственного и муниципального недвижимого имущества имеет свои особенности в части заключения договора, уплаты арендных платежей, осуществления контроля за исполнением сторонами обязательств. В Постановлении ВС РФ от 27.12.91 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» были определены перечни объектов государственной собственности, относящихся к федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Управление федеральной собственностью в соответствии со ст. 114 Конституции осуществляет Правительство РФ. Постановлением от 10.02.94 N 96 Правительство РФ делегировало право сдачи федерального имущества в аренду Министерству имущественных отношений и его территориальным агентствам. На территории г. Москвы полномочия Мингосимущества России осуществляет территориальное управление данного министерства — Агентство федерального имущества по г. Москве. Сдача в аренду административных зданий, сооружений и нежилых помещений, являющихся объектами федеральной собственности, осуществляется в соответствии с Положением о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в Федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование, утвержденным Распоряжением Мингосимущества России от 23.03.98 г. N 252-р. Решение о передаче в аренду объекта недвижимого имущества оформляется Мингосимуществом России либо по отдельным поручениям — его территориальными органами. Договоры аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями, а также на праве оперативного управления за федеральными казенными предприятиями, заключаются этими предприятиями с согласия Мингосимущества России. При этом договор аренды должен соответствовать обязательным условиям, содержащимся в примерном договоре, а сам договор подлежит обязательному учету в Мингосимуществе России или его территориальном органе. В 2002 г. Мингосимуществом России разработаны примерные формы типовых договоров аренды федерального имущества, находящегося на территории г. Москвы. В них арендаторам дополнительно вменяется обязанность принимать долевое участие в капитальном ремонте здания, проводимом арендодателем пропорционально площади занимаемых помещений. Необходимость в капитальном ремонте определяется согласно техническому заключению, составленному организацией, имеющей соответствующую лицензию. При этом возможность снижения арендной платы на величину расходов арендатора при долевом участии в капремонте не предусматривается. Договоры аренды недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными учреждениями, а также недвижимого имущества, не закрепленного за каким-либо хозяйствующим субъектом и не обремененного иными обязательствами, заключаются Мингосимуществом России, за исключением случаев, отдельно предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации, или по отдельным поручениям — его территориальным органом. Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в Федеральной собственности зданий, строений, сооружений и отдельными помещениями утверждается соответствующими распоряжениями Мингосимущества России. Функции управления имуществом г. Москвы возложены на Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы. Ставки арендной платы рассчитываются по методике, утверждаемой правительством г. Москвы. При определении размера арендной платы за пользование таким имуществом следует руководствоваться Постановлением Правительства Москвы от 14.10.03 N 861-ПП «Об утверждении методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы», а также Постановлением Правительства Москвы от 20.05.03 N 379-ПП «Об установлении арендной платы в особом порядке отдельным категориям арендаторов на период внедрения новой методики расчета арендной платы».

Продолжение читайте в следующем номере.

Аудитор юридической компании
«Юнико-94»
Л.П.ПОЛЕВАЯ

Подписано в печать
27.04.2004