Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН 6% (а в отношении вида деятельности сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений, дач, земельных участков, принадлежащих индивидуальному предпринимателю на праве собственности — ПСН), в рамках своей предпринимательской деятельности планирует сдавать в аренду нежилое помещение, которое находится в совместной собственности его и супруги (при этом право собственности зарегистрировано на имя супруги, договор купли-продажи на нежилое помещение заключался от имени супруги). Индивидуальный предприниматель планирует сдавать данные помещения от своего имени. Просим ответить на следующие вопросы: 1. Имеет ли право индивидуальный предприниматель в рассматриваемой ситуации сдавать в аренду нежилые помещения от своего имени (при наличии нотариально удостоверенного согласия супруги) и применять патентную систему налогообложения (в регионе по месту нахождения нежилого помещения введена в действие ПСН)? 2. По истечении 5 лет супруга планирует продать нежилое помещение. Будет ли доход от его продажи полностью освобождаться от налога на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ?
Ответ: 1. Согласно статье 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. При этом к такому общему имуществу супругов относятся недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства. Передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом. Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга. Таким образом, в отношении предпринимательской деятельности по передаче в аренду недвижимого имущества, может применяться патентная система налогообложения при условии осуществления такой деятельности на основании нотариально удостоверенного согласия одного из супругов, на которого зарегистрировано такое недвижимое имущество (Письмо Минфина РФ от 21.06.2013 N 03-11-12/24021). Обращаем внимание, что полученный патент действует только в отношении объектов, указанных в патенте. Если в течение налогового периода произошло увеличение объектов, то для целей применения патентной системы налогообложения в отношении новых объектов индивидуальный предприниматель вправе получить новый патент или применять в отношении них иной режим налогообложения. В том случае, если индивидуальный предприниматель, применяющий патентную систему налогообложения, примет решение использовать данный специальный налоговый режим в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, связанной с использованием объектов, не указанных в полученном патенте, то не позднее, чем за 10 дней до даты начала осуществления предпринимательской деятельности с новыми показателями он обязан подать заявление на получение нового патента (Письмо Минфина РФ от 30.06.2014 N 03-11-09/31390). 2. Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более. При этом в соответствии с абзацем 2 пункта 17.1 статьи 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности. Таким образом, к доходам, полученным от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, положения пункта 17.1 статьи 217 НК РФ не применяются (Письмо Минфина РФ от 30.04.2015 N 03-04-05/25298).
Аудитор юридической
компании «Юнико-94»
Л.П.ПОЛЕВАЯ
20.07.2015
